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“住改商”:规范之路如何走

2020-09-01 08:01 作者:康冀楠 来源:开封网-开封日报

全媒体记者 康冀楠  

核心提示

住宅小区本是安静和谐的居家之所。但是,公司、餐馆、棋牌室、培训机构……近年,越来越多的经营性场所栖身在住宅小区内,这使得“上宅下店”成为普遍现象。“住改商”的盛行,一部分小区业主感觉“住改商”给他们带来了便利,但部分业主却认为“住改商”干扰了他们的正常生活,由此引发了不少纠纷。

一直以来,因“住改商”引发的扰民、环保等问题一直是居民投诉的热点。但是,“住改商”似乎成了一大顽疾,让老百姓烦心,让管理部门头疼。对于“住改商”, 即将于明年1月1日开始施行的民法典也有了明确规定。法律之下,能否纠正“住改商”乱象?

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“住改商”现象 屡见不鲜

棋牌室、美容院、培训机构……冲着房租比商业门面房便宜,越来越多的商家将目光投向住宅小区。“近年,小区里的经营场所越来越多,许多外来人员进进出出非常频繁,不仅扰民,而且让人担心财产安全。”说这话的是41岁的张金华,家住汉兴路路北一小区的他,提起小区的“住改商”乱象,烦恼不已。张金华的烦恼,也是该小区居民的感受。近日,在张金华所居住的小区,记者看到,最南侧的居民楼由于临近马路,地理位置好,不少窗户已经被电子广告牌占据,主要以培训机构和商务公司为主。

“每天来往的人员很杂,我们住户很没有安全感。”张金华对记者说。在张金华的指引下,记者在该小区看到,小区内有多家公司,涉及行业包括美容、教育培训等。小区居民告诉记者,这些公司工作人员和客户不仅占用电梯、保洁等小区公共资源,还常常不遵守小区管理规定,给居民生活带来困扰。

“自从这些商业机构开进小区,我们的正常生活就被打乱了。”集英街东侧一小区居民陈润宇向记者抱怨道。陈润宇说,离小区很远就能看到贴在高层窗户上某教育机构的招牌,招牌上最醒目的就是一串电话号码。除此之外,小公司、古筝培训、美容美发等各色机构,也在小区里“遍地开花”。“回家就像到了市场,到处是花花绿绿的公司招牌,光培训班就有好几个,人来人往,保安也不能一个个盘问。谁能保证没有小偷混进来呢?”陈润宇道出了自己的困惑。

近年,越来越多的经营性场所栖身在住宅小区内,这使得“上宅下店”成为普遍现象。而因“住改商”引发的扰民、安全等问题一直是小区居民所反感的。“我花了70多万元买的房子,结果与小超市为邻。”记者在黄河大街北段一个小区,见到了居民陈建杰。陈建杰的家位于一楼,对门的居室被改成一家小超市,平日里人来人往,噪声不绝于耳。除了吵闹声大,更让陈建杰难以忍受的是,人一多,家门口的垃圾也多了,经常有小区里的儿童买完东西出门就吃,零食袋、瓜子壳随处可见。

陈建杰的遭遇,在我市一些小区尤为普遍,尤其是一些租金较低的小区。家住东京大道南侧一个小区的黄震生最近就遇到了相同的烦恼。在他家楼下居然有一个餐饮作坊,而且在外卖平台上的生意非常红火,经常看到外卖员进进出出。“家里一天到晚都能闻到厨房的味道,对一个闻到油烟味就不舒服的老年人来说简直是折磨。”61岁的黄震生告诉记者,这家餐饮作坊只送外卖,因为附近有学校,生意非常好。在该小区居民楼,记者看到,楼道里弥漫着难闻的气味,黄震生家的部分窗户玻璃上还有油污。“都是餐饮作坊造成的,污染太严重了。小区居民曾到物业投诉,一直都不了了之。”黄震生说。

采访中,31岁的张晓晨告诉记者,她去年刚结婚,在东京大道的高校附近买房,本以为远离了闹市的喧嚣,但搬进来才发现,小区一些业主居然把住房改成了民宿或者小超市对外营业,并且很多“住改商”经营者都没有事先征得小区居民的同意。张晓晨说:“有些业主把房子改成像是宾馆那样的民宿,给外面的学生或者来汴旅客租住,之前曾有人跑错楼层,错按我家门铃,这让我非常反感,也很没有安全感。”在张晓晨看来,小区内商家“入驻”让居民楼出入人员变得非常复杂,存在一定的安全隐患,而这仅仅是问题之一。这些经营场所也会增加电梯、单元门等公共设施的使用率,无形中增加了业主的公摊成本。

记者走访我市多个小区发现,这些原本住人停车的房子改作他用的现象非常普遍。小区住宅“变身”公司办公室、美容会所、家庭旅馆、超市,可谓五花八门。而住户对“住改商”带来的苦恼,大都选择默默忍受。“去年年初,我家楼下租出去,改成了一家美容院,我每天都提心吊胆的。”家住金明西街一小区的徐薇告诉记者,楼下的住宅改成美容院后,每天都会使用大功率电器,给整栋楼造成用电安全隐患,“来做美容的人越多,我们就越担心”。

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探因

廉价房租 使“住改商”成风

为何经营户都喜欢“扎堆”居民楼内?记者在走访中了解到,较为廉价的房租,是促使“住改商”现象日益增多的一个重要原因。

在黄河大街北段一小区从事早教业务的祁媛莉告诉记者,从商家角度来说,租用住宅从事经营,能节省不少成本。“在这里,租一套150平方米左右的房子一个月只要2000多元,而租用写字楼或者商场的话,价格可能是这里的四五倍。”祁媛莉跟记者算了一笔账,“而且,写字楼很难租到合适的面积,要么太大要么太小。小区里一套150平方米的房子,足够我们经营了。”

对于小区居民的不满和指责,很多经营者却不这么认为。“我们是一家电子商务企业,三五个人、几台电脑,平日也要求员工严格遵守小区物业管理规定,不要对左邻右舍的生活造成什么不良影响。”在集英街一小区做电子商务的裴先生告诉记者,2014年,《河南省简化住所(经营场所)登记手续规定》出台,进一步放宽了经营场所登记条件。按照这一规定,居民住宅允许登记为住所(经营场所)。裴先生公司在这里办公已有好多年,近期也没有搬出去的打算。他说,相对于附近的写字楼和门面房,小区住房的租金便宜很多。

采访中,记者了解到这样一种观点:“住改商”是商品经济自发形成的现象,一定程度上改变了城市商业面貌和布局,而且弥补了社区配套不足的问题,就近解决居民日常消费,给居民生活带来极大的便利。有市民表示:“租一套便宜点的房子做生意有什么不好?可帮助就业难的人员解决生活问题。”

“许多小微企业和起步阶段的企业都喜欢租用小区住宅作为办公地点,环境好、成本低。现实中,一些业主也乐意把房子作为经营性用房出租。”在我市一家房产中介公司工作的李潇告诉记者,面积大的房屋,特别是复式楼出租作为经营性用房的很多。业主不仅能得到较高租金,还不用装修,不用提供家庭生活设备,而且出租作为经营性用房的,租期一般也比较长。

记者了解到,对于房东来说,租给商户比租给普通居住者获利更高,租金相对丰厚且稳定,商户们基本上都是整年支付租金,避免了租赁空档期带来的损失。

居民小区这种“住改商”情况的出现,的确为商家降低了营业成本,但给小区居民带来的人身和财产安全风险却是不容忽视的。

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物业

没有执法权 “住改商”管理难

记者在采访中了解到,小区居民反对“住改商”,首当其冲的是物业公司。对于小区里“住改商”租户以及由此带来的各种影响,小区物业是一肚子苦水。“住房变成经营机构,往来人员就增多了,保安管理的压力和难度也相应增大。”我市一家物业管理有限公司一位杨姓客服主管对记者说。

“我们物业也不愿意看到‘住改商’扰民这种事,但我们没有执法权和审批权,只能协调,人家不搭理我们也没办法。房子是业主自己的,业主想用来干什么,物业公司根本管不了。”杨主管告诉记者,为了小区内存在的一家小超市,他们和店主前前后后协商了大半年,始终没有结果,最后,人家撂了一句“你们去法院起诉我吧”,彻底不与他们协商了。他表示,对于居民反映扰民情况比较严重的,物业工作人员会与租户进行沟通,请租户配合整改。对于不配合的租户,他们最多只能和房东协商,另寻承租户。

采访中,很多物业公司表示自己很无奈,因为没有执法权,好言相劝效果不佳。一家物业公司的经理孙先生认为,小区住宅真不应该改为商用,太难管理了。有的业主甚至以此为由不交物业费,要求物业必须取缔一些扰民的经营,让他们十分为难。物业公司没有有效制约手段,只能在出现问题后出面协调,但协调结果往往收效甚微。

孙先生告诉记者,其他地方的物业公司曾经以消防安全的名义下通知,不允许小区内再有“住改商”的现象存在。可是业主安全意识不强,认为房子是自己的私有财产,物业管不着,所以实践中效果并不大。南方一些城市的小区物业对“住改商”房屋收取远高于一般住户的物业费,希望能借此遏制“住改商”的势头,但是引起了一些司法纠纷。对于损害业主权益的“住改商”行为,有关部门常会建议业主通过司法途径维权。

记者查询相关法规了解到,《物业管理条例》第五十条规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业委会召开业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

“对于‘住改商’业主管理,考验的是物业的责任心与管理执行力。其实,在缺乏执法权的前提下,物业公司只要认真做好工作,业主、物业、商户即可实现共赢。”采访中,我市一家物业公司的经理赵先生建议,物业方应在管理规约、业主手册、前期物业协议、装修指南等关乎小区治理的“规矩”设计上就要将有关房屋“住改商”的事项约定清楚,确保有关“住改商”的管理动作落地,将管理、提示、几方权责前置,完善如业主与商户的租赁协议、装修服务协议中。此外,物业要将多方达成的管理要求作为品质、安全、工程巡检的重要内容之一,建立规范的处置流程,加强宣传、动态巡检,及时发现、及时处置。对于契约精神较差、沟通不顺畅的商户或业主,要果断进行处理,履行物业企业的责任与义务。

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破解

利害关系业主 可“一票否决”

住宅,是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房,是指用于商业、工业、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同,有本质区别。因此,在小区住宅楼里开设经营场所就是典型的将住宅作为经营性用房使用的情形,也就是所谓的“住改商”。

对于如何纠正“住改商”乱象,记者也咨询了法律界人士。“从法律上看,国家不鼓励‘住改商’现象。”我市一家律师事务所的执业律师陈银辉告诉记者,实际上,此前,《物权法》对此类“住改商”问题早已有所规定。《物权法》第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

“《物权法》施行后,在实践中有做法是按照‘多数决’来确定有利害关系业主的意见,这些做法后被相关司法解释所澄清。”陈银辉告诉记者,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。这表明,“住改商”即使得到多数有利害关系的业主同意,也不能证明其行为合法。当然,仅少数有利害关系的业主同意其行为,更不能得到法院的支持。

今年5月,第十三届全国人民代表大会第三次会议通过的民法典更是对于“住改商”作出了明确规定。民法典第二百七十九条明确规定:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。陈银辉告诉记者,民法典的第二百七十九条,概括而言就是“住改商”要全体利害关系业主一致同意,利害关系业主可“一票否决” 。与《物权法》第七十七条的规定相比,本条新增加了“一致”二字,明确了“住改商”需要经有利害关系的业主一致同意。

关于有利害关系的业主,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条作出了较为清晰的认定:业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。“一般而言,相邻业主是有利害关系的业主。影响范围越广,影响程度越深时,不论是否为隔壁的业主,还是相邻或者不相邻的业主,凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主,都是有利害关系的业主。”陈银辉表示,利害关系的业主同意“住改商”,应当作出明确的意思表示,不能采用默示同意的规则。而且,利害关系的业主必须一致同意“住改商”。如果未经利害关系业主的一致同意便进行“住改商”,有利害关系的业主有权行使物权请求权以及侵权请求权获得法律上的保护。

而对于无证强行入驻小区的商户,物业公司和居民可根据其行业性质向相关部门投诉。

以上图片均为全媒体记者 姜菡 摄

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责任编辑:刘薇薇

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